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Mese: Aprile 2007 Page 1 of 6
Parte I: Il contratto d'affitto
Il mercato dell’affitto nel nostro Paese è un mercato che non rispetta le classiche regole della domanda e dell’offerta essendosi mantenuto su livelli sempre molto alti e in molte città addirittura inaccessibili.Questo mercato “drogato”è stato inoltre sempre caratterizzato da ulteriori fenomeni distorsivi :il mercato nero,l’evasione fiscale,i contratti non registrati,fenomeni favoriti peraltro nelle grandi città dove maggiore è la richiesta per la presenza di studenti fuori sede e immigrati extra-comunitari,categorie che,anche se per motivi differenti,sono facilmente sfruttabili.
La nuova legge sulle locazioni,la 431/98 contiene molte novità,per quanto riguarda la lotta all’evasione fiscale e contemporaneamente la salvaguardia dei diritti di inquilini e proprietari imponendo obblighi di trasparenza per entrambi.
La riforma degli affitti: la legge 431/98
Il 30 Settembre 1998 è entrata in vigore una nuova legge che disciplina il settore delle locazioni.Le nuove norme hanno abrogato in gran parte la precedente legislazione dell’equo canone(legge 392/78) e dei patti in deroga (legge 359/92) e consentono oggi 4 tipi di contratto d’affitto:
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il Contratto Libero: un contratto di durata di 4 anni rinnovabile per uguale periodo, con canone di affitto affidato alla libera determinazione delle due parti; |
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il Contratto Convenzionato: un contratto della durata di 3 anni con canone calmierato definito applicando accordi sindacali stipulati a livello territoriale; |
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il Contratto Transitorio: che non può superare i 18 mesi e che è anch’esso regolato da accordi territoriali; |
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il Contratto con Studenti Universitari: sulla base di contratti tipo definiti in accordo con i Comuni sedi di Università. |
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Il Comune di Ancona ha costituito la Consulta Comunale della Casa, organo consultivo di tutte le associazioni e categorie interessate a collaborare con l’Amministrazione Comunale sul "problema casa".
All’assemblea presieduta dall' Assessore alla casa del Comune di Ancona partecipano tra gli altri anche un rappresentante dell’ERSU e un rappresentante degli studenti universitari scelto all’interno del Consiglio studentesco dell’Università Politecnica delle Marche.
Obbligatorietà del contratto scritto
Nella nuova legge c’è una grande misura innovativa:i contratti stipulati hanno validità solo se sono scritti.
Cosa accade se il proprietario,come spesso capita,pretende un rapporto non scritto per evadere il fisco?
L’inquilino può rivolgersi al Giudice per far accertare e dichiarare il contratto e determinare l’affitto in base agli accordi territoriali,condannando il proprietario a restituire quanto percepito in eccedenza! (art.1,c.4-13,c.5)
Obbligatorietà della registrazione
La legge ribadisce e sottolinea l’obbligo fiscale che i contratti siano registrati. L’imposta di registro è pari al 2% annuo del canone e va pagata metà dal proprietario e metà dall’inquilino.
Senza l’adempimento di quest’obbligo…
Proprietario e inquilino non possono ottenere le agevolazioni e le detrazioni fiscali;lo sfratto che dovesse intervenire non potrà essere eseguito;il proprietario non potrà pretendere integrazioni stabilite con scritture private non registrate e sottostanti il regolare contratto di locazione.
I patti contrari e vietati dalla legge
La legge contiene vari elementi di liberalizzazione degli affitti e dei contratti,ma stabilisce precise regole la cui violazione produce casi di nullità:
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È nulla la durata inferiore ai 4 anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai 3 per quelli concertati(tra cui quello per studenti) |
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Sono nulli ogni scrittura o impegno che obbligano l’inquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato; |
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È nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi sindacali per contratti concertati,transitori o per studenti; |
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È nulla ogni clausola che comporti un aggravio di obblighi economici per l’inquilino come l’accollo di lavori straordinari,penali,interessi,deposito cauzionale eccedente le tre mensilità ed improduttivo. |
Se si presenta una o più di queste ipotesi…
Si può ricorrere al Giudice unico per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla restituzione di quanto percepito in eccedenza.
Il contratto 4+4
Il contratto libero,se ha per l’inquilino il vantaggio di una durata più lunga non garantisce un canone calmierato e quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dell’affitto basata sulla trattativa tra le due parti. Il canone e le clausole stabilite con la stipula rimangono fermi per 8 anni,a meno che dopo i primi quattro il proprietario abbia motivi di necessità abitativa,debba vendere l’immobile o debba effettuarvi ristrutturazioni. In base ad una serie di norme sull’equo canone non abrogate dalla nuova legge il proprietario non potrà richiedere,salvo espressamente indicato,né aumenti in base all’Istat o per lavori urgenti di lavori straordinari. Questo tipo di contratto non consente inoltre al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali previste per il canone calmierato.
Il contratto convenzionato
Il contratto concertato,al quale sono legate le agevolazioni fiscali sia al locatore che al conduttore,è di durata triennale,se alla prima scadenza le parti non si accordano su un nuovo contratto di locazione,esso prosegue per altri due anni alle stesse condizioni,dando quindi la possibilità all’inquilino di cercare possibili alternative. I contratti di questo tipo possono essere solo i contratti tipo definiti negli accordi territoriali.Esso a fronte di una durata minore gode delle agevolazioni fiscali e del canone calmierato. Il canone viene stabilito nella trattativa territoriale tra le associazioni di categoria.Ogni Comune ad alta tensione abitativa è suddiviso in zone corrispondenti a differenti fasce di oscillazione del canone che varia anche a seconda dello stato e delle dotazioni dell’alloggio.Ogni patto che stabilisca un affitto maggiore è nullo e da diritto all’inquilino di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza. In assenza di disdetta il rinnovo è automatico. Le tabelle con i valori degli affitti ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi sindacali degli inquilini e della proprietà.
Il contratto transitorio
Con la nuova legge viene data una organica disciplina a questo tipo di contratti che non possono durare più di 18 mesi,devono riguardare esigenze transitorie reali del proprietario o dell’inquilino espressamente indicate.Oltre che la forma scritta i contratti di questo tipo devono utilizzare obbligatoriamente uno schema di contratto tipo allegato al Decreto ministeriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali.Una specifica garanzia contro le simulazioni è l’obbligo per il proprietario di riconfermare alla scadenza i motivi di transitorietà.Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto 4+4 a canone però calmierato. Per il resto questo contratto ha gli stessi tratti distintivi del contratto libero.
Il contratto per studenti
E’ prevista una durata tra i 6 e i 36 mesi automaticamente rinnovabile a vantaggio dell’inquilino nel senso che alla prima scadenza il proprietario non può recedere.Oltre che alla forma scritta i contratti devono utilizzare obbligatoriamente uno schema tipo di contratto allegato al Decreto ministeriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali.Il canone è predeterminato come nel contratto convenzionato,a differenza del contratto transitorio il proprietario non deve dare conto dei motivi che lo inducono ad affittare per breve tempo e in più si applicano le agevolazioni fiscali.
Le agevolazioni fiscali
Con la nuova legge sono entrate in vigore una serie di agevolazioni fiscali per proprietari e inquilini con la finalità sia di calmierare gli affitti che di sostenere le famiglie di inquilini in condizioni economiche di disagio.
Ovviamente le agevolazioni e i contributi presuppongono l’esistenza di un contratto regolarmente registrato che abbia utilizzato il contratto tipo stabilito negli accordi locali depositati presso il comune.
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Sconto IRPEF per i proprietari: i proprietari che affittano un alloggio a canone concertato ottengono un abbattimento ai fini impositivi del reddito derivante dai canoni di locazione pari al 30% |
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Sconto dell’imposta di registro: per gli stessi contratti agevolati nei territori sopra indicati è previsto un abbattimento del 30%del corrispettivo annuo del contratto ai fini dell’applicazione dell’imposta di registro che consente un risparmio sia per il proprietario che per l’inquilino in quanto l’imposta di registro è dovuta per metà ciascuno. |
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Aliquote ICI ridotte:la legge prevede che i Comuni possano deliberare aliquote ICI più basse e favorevoli per i proprietari. |
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Detrazione di imposta per gli inquilini:agli inquilini che hanno stipulato contratti concertati è prevista una detrazione dall’imposta sul reddito per le persone fisiche che la recente legge Finanziaria ha stabilito. |
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Contributi integrativi per l’affitto:ne hanno diritto gli inquilini con reddito annuo complessivo non superiore a due pensioni minime INPS,con un’incidenza dell’affitto sul reddito non inferiore al 14%.La ripartizione di tali fondi viene effettuata dalle Regioni;i Comuni fissano l’entità dei contributi che concederanno sulla base di una apposita graduatoria comunale. |
Il riscaldamento, le spese condominiali, l’obbligo dei lavori a carico del proprietario
La nuova legge non ha previsto nulla in merito a come si riparte tra proprietario ed inquilino la spesa per gli oneri accessori(pulizia delle scale,luce,portierato acqua ecc.).Quindi sono tuttora vigenti gli articoli 9 e 10 della legge sull’equo canone,essi dicono che sono a carico dell’inquilino il servizio di pulizia,la gestione corrente dell’ascensore,l’acqua,l’energia elettrica delle parti comuni,la gestione corrente del riscaldamento e la spesa del portierato al 90%.Tutte le riparazioni necessarie escluse quelle di piccola manutenzione e di ordinaria manutenzione sono a carico del proprietario che ha una responsabilità per i difetti ed i guasti dell’immobile e degli impianti (codice Civile art.1576,1577,1578,1579,1580,1581).
Lo sfratto e la cessazione del contratto
Lo sfratto è il provvedimento del Giudice che ordina l’inquilino di riconsegnare e rilasciare l’appartamento. I tipi di provvedimento esistenti sia con le vecchie che con la nuova legge possono ricondursi a quattro:
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Sfratto per finita locazione che avviene alla scadenza del contratto(dopo 8 anni per i contratti liberi dopo 5 anni per i contratti concertati e alle singole scadenze previste negli accordi locali per contratti transitori e per studenti). |
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Sfratto per necessità che avviene quando il proprietario intende riutilizzare l’alloggio per i motivi di necessità previsti dalla legge o per effettuare lavori tassativamente indicati. |
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Sfratto per morosità nel caso di mancato pagamento del canone di affitto;trascorsi 20 gg dalla scadenza l’inquilino può subire un provvedimento di sfratto per morosità a seguito di un’intimazione di fronte al Giudice.In presenza di difficoltà economiche l’inquilino può chiedere al magistrato un termine per il pagamento dei canoni scaduti,termine che il giudice può accordare per un periodo non superiore ai 90 gg. |
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Risoluzione per inadempimenti che riguarda una serie di casi nei quali il Giudice,se accerta un grave inadempimento degli obblighi contrattuali da parte dell’inquilino(ad esempio abbandono dell’alloggio,subaffitto se vietato,cambio d’uso non consentito ecc.)emette una sentenza che ordina il rilascio. |
Mentre il proprietario per poter recedere il contratto deve attendere le relative scadenze inviando le disdette per necessità o per finita locazione nei termini previsti,per l’inquilino c’è la possibilità di recede in anticipo alla scadenza del contratto in due ipotesi:
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Se questa possibilità viene esplicitamente prevista ed indicata in una clausola del contratto di locazione |
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indipendentemente da quanto prevede il contratto c’è in ogni caso la possibilità dell’inquilino di recedere dal contratto,interrompendone gli effetti,in presenza di gravi motivi che possono riguardare trasferimenti di lavoro,gravi situazioni familiari,ecc. |
In entrambi i casi l’inquilino sarà tenuto a dare preventivo avviso,normalmente nel termine dei 6 mesi,ma il contratto può indicare anche un termine minore,al proprietario.
Il proprietario non in regola con il fisco non può eseguire lo sfratto.
Links
Per ulteriori approfondimenti sulle legge si possono consultare i seguenti links:
http:#www.murst.it/iniziati/1998/AS3393approv.htm
http:#www.taxelex.it/utentilex/legis98/lex_431_98.htm
Le organizzazioni sindacali degli inquilini e della proprietà edilizia hanno concordato nella Convenzione nazionale i modelli di contratto di locazione:
Parte II: L'inchiesta sugli affitti per gli studenti di Ancona
In totale sono stati distribuiti tra Novembre e Dicembre 2001 circa 500 questionari, di questi ne sono rientrati oltre 300. La distribuzione è stata effettuata per le matricole aula per aula, mentre per gli studenti iscritti ad anno successivi al primo attraverso distribuzione a campione. Considerando che in media una scheda corrisponde ad un appartamento di quattro persone, al di là di alcune risposte che rientrano nella sfera del soggettivo, nella maggior parte dei casi sono risposte a domande oggettive (soprattutto sul fattore economico che è quello che più ci interessa) di conseguenza abbiamo ritenuto soddisfacente l’esser riusciti a "indagare" la condizione di almeno 1200 studenti universitari fuorisede.
Numero Questionari
Dall’analisi dei vari questionari si è da subito individuato il dato "affitto medio posto letto" suddividendolo ovviamente per facoltà. Considerando omogeneo il dato di distribuzione della tipologia delle camere (singole, doppie, triple) è interessante valutare come gli studenti più accorti siano quelli di Economia ed Ingegneria. Rimane evidente il dato delle matricole e degli studenti di medicina, per motivi diversi si trovano nella categoria di coloro che sono disposti a spendere di più.
Affitto Medio per Posto Letto in Euro
Le matricole poiché spesso l’appartamento è spesso cercato insieme ai genitori, chi viene da lontano si sobbarca un viaggio in famiglia, in auto o in treno, ed arrivato ad Ancona cerca freneticamente di strapare un contratto di affitto; spesso ci si riduce in un paio di giorni a Settembre per trovare casa a tutti i costi. Questa categoria di persone sono la manna per affitta camere disonesti che spacciano ai poveri malcapitati che magari non conoscono Ancona, zone residenziali come Collemarino, Pietralacroce, il Q2 e Q3 come vicine all’Università.
Diversamente per gli studenti di Ingegneria gioca a favore anche un aspetto di grande disponibilità di bacheche e spazi per gli annunci , di conseguenza è più semplice tenere costantemente sotto controllo l’andamento dell’offerta e accaparrarsi le più convenienti.
Tipologia della camere
Altro dato interessante è quello relativo alla tipologia delle camere ( singole, doppie e triple). La camera tripla che fino a pochi anni fa era ancora una norma, adesso è pesantemente in disuso, tranne che per le matricole che ovviamente essendo alla mercé degli affittuari si trovano a dover accettare anche per motivazioni economiche tali situazioni. A testimonianza di ciò è il fatto che le matricole sono le ultime in percentuale ad occupare le camere singole, sia perché questo tipo di camere ad Agosto e Settembre hanno poco mercato (chi si laurea solitamente le lascia libere a Gennaio – Febbraio – Marzo) sia perché bisogna avere molta pazienza e tempo a disposizione. Un altro dato interessante è quello relativo agli studenti di Medicina, oltre il 60% trova infatti ubicazione in camera singola, questo sia per una maggior disponibilità economica media dello studente medio di medicina, sia perché gli stessi le prediligono per motivi di studio.
Percentuale di contratti con una parte d'affitto in nero da aggiungere alla dichiarata
Nonostante una forte campagna di emersione del nero, questo in Ancona è presente nel 50% dei contratti, in molti casi i contratti vengono registrati regolarmente ma vi è una quota di nero nelle mensilità pagate dagli studenti. Il dato a livello nazionale redatto dall’Unione degli Universitari parla di una media nazionale del 90% di contratti in nero…
Ovviamente il sistema italiano è basato sul malaffare e quindi non c’è da stupirsi di nulla, è triste che le nuove generazioni debbano imbattersi ogni volta in esempi di vita così poco edificanti.
Media euro pagati in nero per posto letto
Questo è il dato più vergognoso di tutto il questionario, da qui emerge la vera natura di sfruttatori di gran parte degli affittuari. Si hanno quindi case da 3 posti letto che sono così registrate e che invece vengono affittate a 5 studenti lucrando in modo non indifferente, si hanno casi in cui il proprietario fa figurare gli occupanti come ospiti a titolo gratuito, c’è il caso in cui il proprietario raggira il Comune stipulando il contratto concordato ( e quindi pagando un’ICI nulla) ma obbligando gli studenti a pagargli un surplus in nero.
Tipologie di Contratti
Dato molto interessante è quello relativo alla tipologia di contratto stipulato, il 59% degli studenti ha sottoscritto un contratto (per studenti o registrato) che gli fornisce delle garanzie a tutela dei suoi diritti. Il 41% dei contratti sono o irregolari oppure sono altre tipologie di contratto, tipologie che in caso di problemi legali creano una difficile difesa dei diritti degli studenti. Il lavoro che la Lista Gulliver ha svolto negli ultimi anni sugli affitti sembra aver portato almeno a qualche risultato, infatti i contratti registrati e/o concordati nel 1999 erano soltanto il 3% (dato Comune di Ancona). La costante campagna di sensibilizzazione da noi fatta anche nei confronti degli affittuari, ha contribuito oltre che all’evidente calmierazione dei prezzi anche ad una certa emersione dal nero cosa che invece continua ad essere usale in molte altre città universitarie.