Speciale affitti – Pagina 4

Il contratto 4+4

Il contratto libero,se ha per l’inquilino il vantaggio di una durata più lunga non garantisce un canone calmierato e quindi presuppone una libera determinazione del prezzo dell’affitto basata sulla trattativa tra le due parti. Il canone e le clausole stabilite con la stipula rimangono fermi per 8 anni,a meno che dopo i primi quattro il proprietario abbia motivi di necessità abitativa,debba vendere l’immobile o debba effettuarvi ristrutturazioni. In base ad una serie di norme sull’equo canone non abrogate dalla nuova legge il proprietario non potrà richiedere,salvo espressamente indicato,né aumenti in base all’Istat o per lavori urgenti di lavori straordinari. Questo tipo di contratto non consente inoltre al proprietario di usufruire delle agevolazioni fiscali previste per il canone calmierato.

Il contratto convenzionato

Il contratto concertato,al quale sono legate le agevolazioni fiscali sia al locatore che al conduttore,è di durata triennale,se alla prima scadenza le parti non si accordano su un nuovo contratto di locazione,esso prosegue per altri due anni alle stesse condizioni,dando quindi la possibilità all’inquilino di cercare possibili alternative. I contratti di questo tipo possono essere solo i contratti tipo definiti negli accordi territoriali.Esso a fronte di una durata minore gode delle agevolazioni fiscali e del canone calmierato. Il canone viene stabilito nella trattativa territoriale tra le associazioni di categoria.Ogni Comune ad alta tensione abitativa è suddiviso in zone corrispondenti a differenti fasce di oscillazione del canone che varia anche a seconda dello stato e delle dotazioni dell’alloggio.Ogni patto che stabilisca un affitto maggiore è nullo e da diritto all’inquilino di ottenere la restituzione delle somme pagate in eccedenza. In assenza di disdetta il rinnovo è automatico. Le tabelle con i valori degli affitti ed i relativi parametri per stabilire il canone effettivo si possono trovare presso gli uffici del Comune o presso le sedi sindacali degli inquilini e della proprietà.

Il contratto transitorio

Con la nuova legge viene data una organica disciplina a questo tipo di contratti che non possono durare più di 18 mesi,devono riguardare esigenze transitorie reali del proprietario o dell’inquilino espressamente indicate.Oltre che la forma scritta i contratti di questo tipo devono utilizzare obbligatoriamente uno schema di contratto tipo allegato al Decreto ministeriale 5/3/99 e recepito dagli accordi territoriali.Una specifica garanzia contro le simulazioni è l’obbligo per il proprietario di riconfermare alla scadenza i motivi di transitorietà.Se non lo fa il contratto si trasforma in normale contratto 4+4 a canone però calmierato. Per il resto questo contratto ha gli stessi tratti distintivi del contratto libero.